04.04.07 10:00 Alter: 5 Jahre
Grundstücksrecht: REITs in Deutschland - was genau kommt da eigentlich auf uns zu?
Gastbeitrag von Patrick Döring
Der Bundestag hat am Freitag, den 23.03.2007, das Gesetz zur Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland beschlossen. Die Zustimmung seitens des Deutschen Bundesrates ist am Freitag, den 30.03.2007 erfolgt. Dies möchte ich zum Anlass nehmen, interessierte Kreise über einige Kernpunkte zu informieren. Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die mindestens 75% ihres Einkommens aus Immobilien (z.B. Vermietung, Leasing, Verpachtung, Veräußerungsgewinne) erzielt. Nicht gestattet ist ihm indes der Handel mit Immobilien. Ein solcher liegt nach 14 II REITG aber erst vor, wenn innerhalb der letzten fünft Jahre Veräußerungserlöse in Höhe der Hälfte des Wertes des durchschnittlichen Immobilienbestandes erzielt wurden. Grundsätzlich nicht REITs-fähig sind bedauerlicherweise Bestands-Wohnimmobilien, die vor dem 01.01.2007 fertig gestellt worden sind. Der REIT ist aber von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit ist. Dafür muss er allerdings mind. 90% seines Gewinns an die Anleger ausschütten. Eine Besteuerung findet erst beim Anteilseigner zum jeweils persönlichen Steuersatz statt. Das Halbeinkünfteverfahren findet nicht statt. Auch der Aktionärskreis ist streng geregelt. So muss die direkte Beteiligung eines einzelnen Aktionärs unter 10% liegen und mind. 15% der Aktien müssen sich in den Händen von Aktionären befinden, die einzeln nicht mehr als 3% am REIT halten. Zum Zeitpunkt der Börsenzulassung müssen sich mindestens 25% der Aktien im Streubesitz befinden. Als Steuervergünstigung soll die sog. Exit Tax dem REIT eine kleine Starthilfe geben. Diese sieht vor, dass bei Einbringung von Immobilienvermögen in einen REIT die dabei realisierten Bewertungsreserven bis zum 01. Januar 2010 nur mit ihrem halben Wert besteuert werden, sofern die Immobilie sich zuvor seit mind. fünf Jahren im Eigentum der Verkäufers befunden hat. Das Gesetz wird rückwirkend 01.01.2007 in Kraft treten.
Kommentar
Ich begrüße ausdrücklich die Einführung des REITs-Gesetzes. Denn hierdurch wird es für Unternehmen attraktiv werden, ihre in den Bilanzen schlummernden Immobilienreserven an einen REIT zu verkaufen oder in einen Reit einzubringen. In diesem Zusammenhang wird eine Marktkapitalisierung von rund 50 Mrd. Euro erwartet. Unverständlich ist mir daher der Ausschluss von Wohnimmobilien. Zum einen ist es EU-rechtlich bedenklich, wenn deutsche REITs ausländische Wohnimmobilien halten dürfen, inländische aber nicht. Zum anderen kann ich die geäußerten Bedenken, dass bei einem Verkauf an einen REIT die Mieterinteressen nicht mehr ausreichend gewahrt wären, nicht teilen. Denn selbstverständlich gilt auch hier der gesetzlich normierte Mieterschutz. Auch halte ich es nicht für sinnvoll, die Exit Tax auf Veräußerungen an einen REITs zu beschränken. Sinnvoll wäre es, diesen befristeten Anreiz zur Mobilisierung der stillen Reserven generell zuzulassen, um volkswirtschaftlich nicht optimal genutztes Kapital zu aktivieren.
Ihr Patrick Döring
(FDP, Mitglied des Bundestages, Mitglied des Ausschusses für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung)
www.patrick-doering.de
Autor: Patrick Doering - patrick.doering@bundestag.de
Fundstelle: Gesetzesentwurf unter - dip.bundestag.de/btd/16/040/1604026.pdf
