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Grundstücksrecht: Arglistiger Verkäufer verdient keinen Schutz

Ein Immobilienkäufer kann ohne vorherige Fristsetzung vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Verkäufer einen Mangel des Objekts arglistig verschwiegen hat. So sieht es der BGH in seinem Urteil vom 08. Dezember 2006. Der Verkäufer hatte dem Käufer verschwiegen, dass bei starken Regenfällen Wasser in das Haus eindrang. Ohne dem Verkäufer mit einer Fristsetzung Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels zu geben, erklärte der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der BGH gab ihm Recht. Wenn ein Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bei Abschluss des Kaufvertrags verschwiegen hat, habe er die für eine Nacherfüllung erforderliche Vertrauensgrundlage beschädigt. Der Käufer habe deshalb ein berechtigtes Interesse daran, von einer weiteren Zusammenarbeit mit dem Verkäufer sofort Abstand zu nehmen, um sich vor weiteren Täuschungsversuchen zu schützen. Der Vorrang der Nacherfüllung solle den Verkäufer vor wirtschaftlichen Nachteilen einer Rückabwicklung des Kaufvertrages schützen. Diesen Schutz verdiene er jedoch nicht, wenn ihm der Mangel bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt war.

Praxistipp

Die Entscheidung ist einleuchtend und konsequent. Gerade erst im letzten Jahr hatte der BGH entschieden, dass eine nur unerhebliche (nicht zum Rücktritt berechtigende) Pflichtverletzung beim Immobilienkauf nicht vorliegt, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht hat (vgl. unseren newsletter - Beitrag vom 19. Oktober 2006). Zu beachten ist jedoch, dass beim Kauf gebrauchter Immobilien in der Regel ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Diesen kann der Käufer ohnehin nur "knacken", wenn er dem Verkäufer arglistiges Verhalten beweisen kann. Gelingt ihm das, kann er sogleich den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären oder auch Minderung des Kaufpreises geltend machen.

Autor: Uwe Bethge - bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Dezember 2006, V ZR 249/05 - www.bundesgerichtshof.de